По любым вопросам: admjuridcons@gmail.com

Все статьи > Является ли сдача нежилого помещения в аренду предпринимательской деятельностью? (Кистанова Е.)

Является ли сдача нежилого помещения в аренду предпринимательской деятельностью? (Кистанова Е.)

Дата размещения статьи: 21.12.2021

Является ли сдача нежилого помещения в аренду предпринимательской деятельностью? (Кистанова Е.)

При сдаче нежилых помещений в аренду арендодателю, не зарегистрированному в качестве предпринимателя, необходимо осознавать риск квалификации такой деятельности незаконной предпринимательской.

 

1. Выявление предпринимательской деятельности 

Налоговый орган отмечает, что любое физическое лицо, которое на свой риск осуществляет операции, направленные на получение прибыли от использования имущества, должен признаваться предпринимателем и, как следствие, плательщиком соответствующих налогов.

Вместе с тем самого по себе факта совершения гражданином возмездных сделок недостаточно для признания его предпринимателем, если совершаемые сделки не образуют деятельности.

Учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и исчерпывающей информации обо всех обстоятельствах его деятельности <1>.

--------------------------------

<1> Письмо ФНС РФ от 10 марта 2021 года N СД-19-11/143@.

 

Критерии оценки предпринимательской деятельности с точки зрения законодательства 

Проанализировав абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ, выделим три признака предпринимательской деятельности:

1. Самостоятельность (предприниматель сам решает все вопросы, которые непосредственно касаются его деятельности).

2. Ответственность за риски (предприниматель несет ответственность за негативные последствия при осуществлении своей деятельности).

3. Систематическое получение прибыли.

 

Критерии оценки действий арендодателя как предпринимателя с точки зрения судебной практики 

1. Определение целевого назначения нежилого помещения.

2. Выявление рисков в договорных отношениях между арендатором и арендодателем.

3. Установление цели использования нежилого помещения арендатором.

4. Выявление признака систематического получения прибыли.

 

Примеры из судебной практики 

Рассмотрим подробнее несколько примеров из судебной практики, где физические лица, получая прибыль от сдачи нежилых помещений в аренду, привлекли внимание налоговой. Были организованы выездные налоговые проверки, и таких арендодателей привлекали к налоговой ответственности по п. 1 ст. 119, п. 1 ст. 122 НК РФ, доначисляли НДС.

 

Пример N 1. Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 20.07.2018 по делу N 16-КГ18-17. 

Позиция административного истца (далее по тексту - истец)

Истец, являясь собственником здания торгового павильона и встроенного нежилого помещения, сдавал их в аренду под аптеки с установлением ежемесячной арендной платы. Считал, что данные действия не относятся к предпринимательской деятельности, а с полученных доходов им в полном объеме уплачен налог на доходы физических лиц

Решение налогового органа

Решением налогового органа истец привлечен к налоговой ответственности за совершение налоговых правонарушений по п. 1 ст. 119 и ст. 122 НК РФ в виде штрафов в сумме 573 546 руб., а также доначислении недоимки по налогу на добавленную стоимость в сумме 1 604 467 руб. и 396 399 руб. пеней

Суд первой инстанции

Решение налоговой инспекции признал незаконным, мотивировав отказ тем, что доказательств со стороны налогового органа не представлено

Суд апелляционной инстанции

Апелляционная инстанция отменила решение первой инстанции. Признала обоснованными выводы налоговой инспекции, что истец сдавал принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения, предназначенные для коммерческого использования, юридическому лицу для его коммерческой деятельности; целью сдачи помещений в аренду являлось систематическое получение прибыли, следовательно, налогоплательщику необходимо уплачивать НДС, в связи с неуплатой которого налогоплательщик привлечен к налоговой ответственности с доначислением налога и пеней

Суд кассационной инстанции

Согласился с выводами апелляционной инстанции. Торговая деятельность, осуществляемая арендатором в этих помещениях, носит рисковый характер, соответственно, риск наступления неблагоприятных событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным (предпринимательский риск), переносится на арендодателя в виде неполучения ожидаемых доходов. Кроме того, арендодатель как собственник недвижимого имущества несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, а также риски в случае возможного изменения экономической ситуации. Таким образом, названные выше объекты недвижимости не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах и в результате деятельности истца по сдаче этих помещений в аренду происходит увеличение его экономической выгоды (прибыли)

 

Пример N 2. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 января 2018 года по делу N 33а-389/2018. 

Позиция истца

Являясь собственником нежилых помещений, сдавал их в аренду, с условием, что арендатор обязуется при передаче арендодателю указанных помещений привести их в первоначальный вид, чтобы использовать их в качестве жилых помещений

Решение налогового органа

Истец привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения, согласно которому истец должен уплатить НДС; налог на доходы физических, штраф в соответствии со ст. ст. 119, 122 НК РФ

Суд первой инстанции

Суд пришел к выводу о том, что деятельность истца по систематической сдаче в аренду недвижимого имущества в спорный период являлась предпринимательской и была направлена на получение прибыли.

Представленные в материалы дела акты приема-передачи и договоры аренды помещений, а также дополнения к ним, на основании которых истец сдавал помещения в аренду, содержат условия о сроках заключения договоров, порядок расчета по ним, возможности преимущественного права аренды перед третьими лицами, санкциях за их ненадлежащее исполнение и другие существенные условия, то есть в них учтены возможные риски, подлежащие учету при осуществлении предпринимательской деятельности.

Опрошенные при проведении налоговой проверки свидетели - работники арендатора пояснили, что арендовали помещения для осуществления уставной деятельности, между сторонами договора сложились устойчивые финансово-хозяйственные связи.

Деятельность истца, направленная на сдачу значительного числа помещений в аренду, носит длительный и систематический характер

Суд апелляционной инстанции

Поддержал выводы суда первой инстанции. Отметил, что не могут служить основанием для удовлетворения иска доводы истца, согласно которым он добросовестно уведомлял налоговой орган о получении дохода, поскольку заблуждение истца относительно вида деятельности и порядка налогообложения не является основанием для освобождения от уплаты налога и предоставления налоговых деклараций, а отсутствие в действиях налогоплательщика умысла не свидетельствует об отсутствии вины

 

2. Последствия признания деятельности незаконной предпринимательской 

Вид нарушения

Вид наказания

Основание (ст.)

Не зарегистрирован в качестве ИП, но осуществляет предпринимательскую деятельностью

Доначисление НДС

Пункт 2 ст. 11, п. 1 ст. 143 и пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ

Неуплата НДС в результате занижения налоговой базы

Штраф

- 20% от неуплаченной суммы налога (сбора, взноса) в случае совершения правонарушения по неосторожности;

- 40% от неуплаченной суммы налога (сбора, взноса) (если эти деяния совершены умышленно)

Статья 122 НК РФ

Непредставление в налоговый орган налоговых деклараций по НДС

Штраф

5% не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации (расчета по страховым взносам), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 000 руб.

Статья 119 НК РФ

 

Для исключения риска признания деятельности арендодателя по сдаче нежилого помещения незаконной предпринимательской следует проанализировать такую деятельность по критериям оценки действий арендодателя как предпринимателя и принять решение о регистрации своей деятельности в соответствии с действующим законодательством выбрав:

- форму регистрации бизнеса;

- вид системы налогообложения.

 

3. Выводы ВС РФ о некоторых правилах доначисления НДС 

При доначислении НДС налоговым органом возникает ряд вопросов, которые рассматривались ВС РФ:

- о реализации права на освобождение от НДС по ст. 145 НК РФ;

- начислении НДС в повышенном размере.

 

Поговорим подробнее о возможности освобождения арендодателя от НДС после выявленного факта незаконной предпринимательской деятельности.

По данному вопросу в судебной практике сложилась устойчивая позиция, согласно которой ИЗМЕНЕНИЕ КВАЛИФИКАЦИИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В РАМКАХ ВЫЕЗДНОЙ НАЛОГОВОЙ ПРОВЕРКИ НЕ ОЗНАЧАЕТ УТРАТУ ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ ОСВОБОЖДЕНИЯ ОТ НДС ПРИ УСЛОВИИ, ЕСЛИ ЗА ТРИ ПРЕДШЕСТВУЮЩИХ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫХ КАЛЕНДАРНЫХ МЕСЯЦА СУММА ВЫРУЧКИ ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ (СУБАРЕНДУ) НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ БЕЗ УЧЕТА НАЛОГА НЕ ПРЕВЫСИЛА В СОВОКУПНОСТИ ДВА МИЛЛИОНА.

Данный подход поддержал и налоговый орган. Так, при вменении статуса предпринимателя по итогам налоговой проверки налоговому органу необходимо самостоятельно учитывать право лица на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, при соблюдении условия о размере выручки в соответствии со ст. 145 НК РФ <2>.

--------------------------------

<2> Письмо ФНС России N СА-4-7/8614 от 07.05.2019.

 

ДОКУМЕНТЫ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ ОСВОБОЖДЕНИЕ от исполнения обязанностей налогоплательщика, приведены в положениях п. 6 ст. 145 НК РФ:

- выписка из бухгалтерского баланса (представляют организации);

- выписка из книги продаж;

- выписка из книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций (представляют индивидуальные предприниматели).

ВС РФ в одном из судебных дел отметил, что если суммы выручки по каждому из налоговых периодов были установлены по результатам выездной налоговой проверки, то требование налогового органа о представлении вышеназванных документов необоснованно <3>.

--------------------------------

<3> Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 18.01.2019 N 78-КГ18-66.

 

Далее перейдем к вопросу доначисления НДС в повышенном размере.

ВС РФ, рассматривая вопрос о методике расчета НДС путем начисления его сверх согласованной сторонами договора цены, отметил следующее.

Начисление НДС сверх цены договора подлежит применению налоговыми органами в ситуации переквалификации деятельности физических лиц в предпринимательскую только в том случае, если налоговый орган докажет недобросовестность действий самого физического лица на стадии согласования, заключения и исполнения им сделок, направленных на получение дохода от предпринимательской деятельности при отсутствии уплаты НДС, сопровождающихся сокрытием им своего реального статуса как предпринимателя для целей неуплаты данного налога по факту осуществления спорных сделок.

При отсутствии соответствующих доказательств НДС определяется налоговым органом путем выделения налога из арендной платы <4>.

--------------------------------

<4> Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.12.2018 N 306-КГ18-13128 по делу N А12-36108/2017.

10.01.2022

Внесенным в Госдуму Правительством законопроектом предлагается введение в КоАП РФ нового состава административного правонарушения по статье 14.6.1 "Непредставление предложения о цене на продукцию по государственному оборонному заказу и информации о затратах на ее производство".

подробнее
29.12.2021

Законопроект направлен на установление условий предоставления гражданства РФ лицам, которые проживают в России и способны стать полноценными членами российского общества. В частности, законопроектом предусмотрено сокращение числа требований более чем к 20 категориям лиц при приеме их в гражданство Российской Федерации и признании российскими гражданами. Также расширен перечень преступлений, совершение которых влечет за собой прекращение гражданства РФ.

подробнее
25.12.2021

Законопроектом предлагается запретить применение пиротехнических изделий на территориях населенных пунктов (за исключением специально отведенных мест), в зданиях, строениях и сооружениях, в лесах, на особо охраняемых природных территориях и иных, установленных законом, местах.

подробнее
21.12.2021

Закон направлен на реализацию положений Конституции о единой системе публичной власти, а также на совершенствование организации публичной власти в субъектах Российской Федерации. Новый закон, в частности, запрещает главам регионов именоваться президентами, при этом разрешая им избираться более чем на два срока подряд.

подробнее
17.12.2021

Законопроект предусматривает введение уголовной ответственности за нарушение ПДД лицом, ранее подвергнутым административному наказанию и лишенным права управления транспортными средствами.

подробнее
13.12.2021

Проект закона ориентирован на установление особенностей регулирования отношений, которые связаны с выбросами и поглощением парниковых газов на территории Сахалинской области. Законопроектом также предусмотрена возможность включения в данный эксперимент иных субъектов РФ, методом внесения изменений в этот закон.

подробнее

Информация. Знания. Результат
↑