По любым вопросам: admjuridcons@gmail.com

Все статьи > Дома на территориях СНТ. Какие споры они проходят (Тихонова Н.)

Дома на территориях СНТ. Какие споры они проходят (Тихонова Н.)

Дата размещения статьи: 05.07.2021

Дома на территориях СНТ. Какие споры они проходят (Тихонова Н.)

Прежде чем приобретать понравившийся дом на земельном участке в СНТ, необходимо разобраться в соответствии дома законодательным нормам. Нужно провести проверку всех требований к такому дому и документов на него. Также приоритетом являются судебные споры, особенно споры в регионе нахождения недвижимости. Цель данной статьи - учитывать опыт, в том числе печальный, владельцев домов в СНТ и как обезопасить себя от проигрыша дела в суде. Итак, приглашаю вас немного исследовать этот интересный вопрос. 

Рассмотрим несколько споров с домами в СНТ при нарушении минимальных отступов от границ земельного участка, превышении допустимого коэффициента использования территории. Например, администрация обратилась в суд с иском к Х. о сносе самовольно возведенного строения - объекта капитального строительства на основании того, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля было установлено, что ответчик осуществил строительство на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, трехэтажного жилого дома. Строительство осуществлено с нарушением минимальных отступов от границ земельного участка (составляют 1,5 м (должно быть 3)) и с превышением допустимого коэффициента использования территории (составляет 1,3 (должно быть 0,6)), в связи с чем истец, полагая строение объектом капитального строительства, на возведение которого не было получено необходимое разрешение, просил признать его самовольной постройкой и осуществить его снос, так как данные нарушения не соответствуют Правилам землепользования и застройки. Ответчик возражал, он считает, что не должен получать разрешительную документацию в отношении строительства жилого дома на участке, предназначенном для ведения садоводства. Кроме того, его права собственности на объекты недвижимости, в т.ч. и жилой дом, зарегистрированы в ЕГРН.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по заключению которой объект исследования соответствует нормативно-техническим требованиям в отношении одноквартирного жилого дома, находится в границах земельного участка и не препятствует пользованию другими домами, не ухудшает инженерно-геологические условия соседних участков и не угрожает жизни и здоровью граждан.

Решением районного суда исковые требования администрации удовлетворены. Суд первой инстанции пришел к выводу, что строительство спорного дома осуществлено ответчиком в нарушение п. 1 ст. 34 действовавшего в период возникновения спорных правоотношений ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" без соблюдения проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории, а также градостроительного регламента. Также суд посчитал, что исходя из фактической площади застройки возведенный объект не является садовым домом, на строительство которого не требуется разрешение, а имеет признаки объекта капитального строительства, осуществленного с нарушением требований ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, притом что Х. мер к получению разрешения на строительство объекта недвижимости не предпринималось.

В суде апелляционной инстанции была проведена дополнительная экспертиза по делу. Согласно заключению эксперта объект не имеет признаков многоквартирного дома и возведен с отклонением от Правил землепользования и застройки в части минимального отступа строения в одной точке от границы участка ввиду клиновидной конфигурации его границы. Выявленное отклонение не влияет на нормальную эксплуатацию объекта и строений, расположенных на смежных участках. Кроме того, Правилами допускается отклонение от максимального процента застройки и минимального отступа от границ участка без соблюдения дополнительных процедур. Тем не менее апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения, поскольку ввиду наличия существенных нарушений объект правомерно признан самовольной постройкой с обязанием осуществления его сноса.

Суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение. Он посчитал, что суды пришли к неправильному выводу по данному делу. Суд указал, что при строительстве любых построек на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, получение разрешения на строительство не требуется. Кроме того, выводы судов о наличии нарушения градостроительных норм, действующих на дату выявления самовольной постройки, прямо противоречат заключениям судебных экспертиз, притом что в части допустимых отклонений от максимального процента застройки и минимального отступа от границ участка давшие заключение по делу эксперты судами не допрашивались, а выводы о несоответствии установленного мерами земельного контроля коэффициента использования территории участка, на котором возведена спорная постройка, экспертным путем не устанавливались.

Суд кассационной инстанции обратил внимание также на то, что суды неправильно посчитали, что снос является единственной мерой в отношении объекта: судами не был рассмотрен вопрос о приведении объекта в соответствие с действующими нормами (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19 декабря 2019 г. N 88-1597/2019 по делу N 2-1420/2019).

В другом деле администрация обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки. Спорное строение также возведено с нарушением градостроительных норм и правил в части нарушения процента застройки земельного участка (32,50% вместо допустимых 20%) и несоблюдения минимального отступа от границ смежных земельных участков. Судами первой и апелляционной инстанций исковые требования администрации удовлетворены. Суд кассационной инстанции отправил дело на новое рассмотрение, посчитал, что суды не выяснили все обстоятельства дела. Например, суды не вынесли на обсуждение сторон вопрос о существенности нарушения градостроительных и строительных норм и правил, влекущего снос спорного объекта недвижимости и прекращение права собственности на жилой дом.

Ни администрация в исковом заявлении, ни суды не указали, какие публичные права и интересы либо интересы третьих лиц нарушены размещением ответчиком спорной постройки на земельном участке. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что действия ответчика по возведению спорного объекта повлекли причинение какого-либо вреда истцу или третьим лицам.

По смыслу приведенных выше положений и разъяснений закона для правильного разрешения настоящего дела юридически значимым является обстоятельство того, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, существенность нарушения правил землепользования и застройки в части нарушения процента застройки земельного участка и несоблюдения минимального отступа от границ смежных земельных участков, равно как соответствие спорного строения требованиям, предъявляемым к жилым домам, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25 ноября 2019 г. N 88-187/2019 по делу N 2-3184/2018). Таким образом, судебная практика сформировалась так, что суды выносят решения о сносе в самых крайних случаях.

Достаточно часто встречается схема передачи земельного участка, дома в СНТ без договора через членскую книжку, продавец выходит из товарищества, вместо него членом товарищества становится покупатель. Похожее дело: гражданин обратился в суд с иском к администрации города о признании права собственности на садовый дом. Указал, что приобрел земельный участок и садовый дом. Договор купли-продажи между сторонами не заключался, продавец написала в садовое товарищество заявление об исключении из членов товарищества, а истец, в свою очередь, написал заявление о включении в члены товарищества. С момента приобретения садового дома и земельного участка истец постоянно ими пользуется, является членом СНТ, несет расходы по их содержанию. Оформить право собственности на земельный участок истец не имеет возможности, поскольку спорный земельный участок истцу не выделялся, а прежний собственник Ф.И.О. умерла. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объеме. Апелляционным определением решение отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Обращаясь с иском в суд, истец указывал, что приобрел спорное имущество у Ф.И.О., при этом письменный договор купли-продажи между ними не заключался. Разрешая спор и принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец является членом СНТ, использует по назначению земельный участок и садовый дом, которые фактически приобрел по договору купли-продажи у Ф.И.О., уплачивает членские взносы, в ином порядке не имеет возможности приобрести право собственности на спорное имущество.

Такое решение суда не соответствует законодательным нормам, поскольку переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает у приобретателя с момента такой регистрации. Определяя возникшие правоотношения, суд первой инстанции не учел, что переход права собственности от Ф.И.О. к истцу подлежал государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Истец не представил ни суду первой инстанции, ни суду второй инстанции никаких доказательств, подтверждающих то, что спорное имущество было приобретено им на основании заключенного договора купли-продажи, а также его исполнения перед продавцом (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 10 марта 2020 г. по делу N 88-3025/2020). Указанная схема покупки земельного участка, дома является рискованной, поскольку в дальнейшем оформить право собственности через суд не получится.

Также для домов в СНТ распространенными являются споры о возможности (невозможности) строительства на земельном участке по причине его нахождения на территории различных охранных зон. С. обратилась в суд с иском к энергетической компании и администрации о признании права собственности на садовый дом, поскольку при подготовке документов для регистрации права собственности на садовый дом энергетическая компания не согласовала расположение дома ввиду его нахождения в охранной зоне ЛЭП. Решением суда первой, апелляционной инстанций в удовлетворении исковых требований С. отказано. Экспертизой по делу было установлено, что спорный дом находится в охранной зоне воздушной линии электропередачи и создает угрозу жизни и здоровью истца и других граждан, безопасное расстояние в 10 метров не соблюдено.

Дело рассмотрено судом кассационной инстанции, также отказано, так как возведенный истцом в 2014 г. садовый дом расположен непосредственно под проводами воздушной линии электропередачи, а земельный участок приобретен в 2004 г., когда действовали нормативные требования в отношении охранных зон. В кассационной жалобе С. ссылалась на нарушение судами норм материального права: судами не учтено, что садовые земельные участки отведены до принятия нормативно-правовых актов, ограничивающих право на постройку садовых домов, не исследован вопрос о соответствии фактического местоположения садового дома его местоположению в соответствии с утвержденным проектом планировки и застройки территории СНТ, о возникновении охранной зоны с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах, об отсутствии необходимости согласования размещения объекта с энергетической компанией. Суд кассационной инстанции посчитал, что эти доводы основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, принципа действия закона во времени, выражают субъективное мнение стороны о правильности разрешения спора (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12 марта 2020 г. N 88-7572/2020 N 2-695/2019).

По второму делу газовая компания обратилась в суд с иском к В.В. о сносе за ее счет садового дома. Иск обоснован тем, что садовый дом ответчика является самовольной постройкой, так как находится в зоне минимально допустимых расстояний до газопровода-отвода к газораспределительной станции, что нарушает права и охраняемые интересы истца как арендатора этого газопровода-отвода, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан. Решением районного суда исковые требования удовлетворены. Апелляционным определением решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Судами установлено, что садовый дом приобретен В.В. в 2007 году, дата постройки неизвестна, сведения о данном строении органами технической инвентаризации впервые зафиксированы в 1975 году, земельный участок правопредшественнику предоставлен в 1965 году. Постановлением главы администрации В.В. в собственность предоставлен названный выше земельный участок. То есть акты о предоставлении земельных участков под коллективное садоводство и о передаче участка в собственность В.В. каких-либо ограничений по их использованию, в том числе по возведению на них строений, не содержали. План коллективного сада 1965 года в архиве не сохранился, данные об утверждении плана райисполкомом отсутствуют, какие-либо дополнительные сведения в муниципальном и государственном архивах не обнаружены. Суд пришел к правильному выводу, что за исключением указанного истцом расположения садового дома ответчика относительно газопровода данный садовый дом возведен правомерно, на отведенном для этих целей земельном участке, без превышения допустимых параметров строительства и самовольным не является.

Суд указал, что о наличии названного газопровода, его местоположении, охранных зонах и минимально допустимых расстояниях на момент предоставления земельного участка правопредшественнику ответчика, на момент строительства спорного садового дома, его приобретения В.В. и передачи ей в собственность земельного участка ни руководство садового товарищества, ни члены этого товарищества осведомлены не были, газопровод, его охранные зоны и минимальные допустимые расстояния на местности обозначены не были, какие-либо сведения в доступных источниках официальной информации отсутствовали (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2019 г. N 38-КГ19-6). Описаны два разных случая с противоположными выводами судов: в одном случае суд посчитал строительство незаконным, в другом - признал соответствующим нормам. Суды оценивали момент приобретения земельного участка и строительства дома, наличие на это время сведений об охранных зонах, о нарушении прав третьих лиц строительством дома, об опасности для жителей.

В результате изучения темы споров с домами в СНТ я пришла к выводу, что наиболее частые виды споров - сносы домов (как правило, такие иски предъявляет администрация), признание права собственности (истец - владелец дома), иск о сносе по причине нахождения в охранной зоне. Анализ судебной практики показал, что по искам о сносе по причине превышения норм застройки, несоблюдения минимальных отступов от границ участка суды все-таки стараются встать на сторону владельца и по возможности вынести решение о приведении дома в соответствие с определенными нормами. По искам о сносе при нарушениях охранных зон суды чаще выносят решение о сносе, особенно если в момент приобретения участка или строительства дома охранная зона уже была утверждена.

18.10.2021

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" дополнен положениями, касающиеся осуществления Агентством по страхованию вкладов (АСВ) функций временной администрации. Данными положениями также устанавливаются особенности функционирования временной администрации при отзыве (аннулировании) лицензии у финансовой организации.

подробнее
13.10.2021

Целью законопроекта является установление уголовной ответственности за нанесение побоев или совершение иных насильственных действий, причинивших физическую боль, но не повлекших последствий, указанных в статье  115 УК, и не содержащих признаков состава преступления, предусмотренного статьей  116 УК, лицом, имеющим судимость за преступление, совершенное с применением насилия.

подробнее
08.10.2021

Цель законопроекта - установление одной из форм государственной поддержки кинематографии - полного государственного финансирования производства и проката отдельных категорий фильмов, общественная значимость и художественная ценность которых не может измеряться доходами от их проката и показа.

подробнее
25.09.2021

В соответствии с положениями законопроекта максимальный размер процентной ставки, вводимой в качестве ограничения, не может быть меньше 2/3 процентной ставки по привлеченным российскими кредитными организациями вкладам в соответствующей валюте и по сроку привлечения.

подробнее
18.09.2021

Целью законопроекта является возможность дать иностранным гражданам, проживающим за пределами Российской Федерации, быть признанными носителями русского языка, в случае если данные лица являются соотечественниками. Упрощение данного механизма необходимо в целях правового основания для получения вида на жительство и приобретения российского гражданства в упрощенном порядке.

подробнее
13.09.2021

Законопроектом предлагается предусмотреть право отдельных субъектов ТЭК по решению Правительства РФ учреждать "корпоративные" частные охранные организации, а также урегулировать вопрос определения субъектов охраны объектов ТЭК, которым по результатам категорирования присвоена средняя или высокая категории опасности. При этом, доля субъекта ТЭК в уставном капитале "корпоративной" частной охранной организации не может быть менее 50%.

подробнее

Информация. Знания. Результат
↑