По любым вопросам: admjuridcons@gmail.com

Все статьи > Купить квартиру у должника - самому стать им? (Родионова Д., Горелов А., Криулин А., Самарина О.В., Соболев И.)

Купить квартиру у должника - самому стать им? (Родионова Д., Горелов А., Криулин А., Самарина О.В., Соболев И.)

Дата размещения статьи: 05.07.2021

Купить квартиру у должника - самому стать им? (Родионова Д., Горелов А., Криулин А., Самарина О.В., Соболев И.)

Звучит, как может показаться сначала, неправдоподобно. Честно сказать, первое, что пришло в голову, - такое невозможно. Но юрист совершил бы ошибку, сказав это своему клиенту. Почему? Будем разбираться. Каждый покупатель квартиры при заключении договора купли-продажи квартиры заказывает и получает выписку из ЕГРН, в которой отражаются обременения, наложенные на квартиру. То есть вероятность купить квартиру с обременением небольшая. К тому же можно предусмотреть механизм оплаты цены договора, согласно которому продавец получит оплату только после регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Но оказалось, дело не в запрете совершения регистрационных действий с квартирой, а в оспаривании сделок должника в процедуре банкротства. Так ли все страшно для рядового покупателя, не нарушающего запрет злоупотребления правом и сделавшего равноценное встречное исполнение обязательства? 

В первом случае все выглядит слишком очевидным (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.12.2020 по делу N А43-39647/2018). Изначально сделка выглядела подозрительной. Шло судебное разбирательство о взыскании с должника более 17 000 000 рублей, а в это время должник (Ф.И.О.1) отчуждает свое имущество. Более того, квартиру стоимостью более 5 000 000 рублей должник передал своей дочери (Ф.И.О.2). Но нет, это не сверхподозрительное дарение. Это купля-продажа. Более того, покупатель - дочь должника - представил в суд доказательства источника получения денег для оплаты цены договора. Но это была копия расписки о получении займа, который еще не был возвращен, поэтому оригинала не было. Ф.И.О.2 заявила ходатайство о вызове свидетеля - заимодавца, но суд отказал в удовлетворении данного ходатайства со ссылкой на то, что вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда; в рассмотренном случае обстоятельства, о которых может дать пояснения свидетель, не могут служить достаточным доказательством исполнения договорных обязательств по передаче денежных средств, которое подлежит подтверждению надлежащими и допустимыми письменными доказательствами. Но я подумала, что неплохо было бы и вызвать такого свидетеля, чтобы истребовать у него оригинал расписки. Но, возможно, было слишком много доказательств недобросовестности. Во-первых, суды пришли к выводу, что спорный договор купли-продажи носит характер сделки, совершенной безвозмездно (помимо истории с распиской не были представлены письменные доказательства оплаты покупателем приобретенной квартиры, а также доказательства наличия у Ф.И.О.2 финансовой возможности для такой оплаты). Во-вторых, покупатель Ф.И.О.2 является дочерью продавца-должника Ф.И.О.1, следовательно, заинтересованным по отношению к должнику лицом, поэтому она не могла не знать о реальном финансовом положении Ф.И.О.1 и, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, должна была знать о приведенных обстоятельствах и цели причинения вреда правам и законным интересам кредиторов, выразившегося в уменьшении размера имущества должника. В-третьих, менее чем через 10 месяцев после приобретения квартиры Ф.И.О.2 реализовала ее Ф.И.О.3. Какие в итоге неблагоприятные последствия наступили для Ф.И.О.2? Такие, что теперь она стала должником. По заявлению финансового управляющего договор купли-продажи был признан недействительным, а в качестве применения последствий недействительности сделки с Ф.И.О.2 в конкурсную массу Ф.И.О.1 было взыскано 5 800 000 рублей стоимости отчужденного имущества.

После прошлого примера не стало страшно покупать квартиры. Все-таки в качестве покупателя выступил не рядовой покупатель, а дочь, которая к тому же перепродала квартиру в ближайшее время и не заплатила за нее. Следующий пример покажет, что никто не будет отбирать квартиру или делать должником рядового покупателя (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2020 по делу N А40-109856/17). Правда, там арбитражный суд основывался на выводах районного суда. Квартира, которую продал должник, была перепродана покупателем через месяц, но это не выглядело подозрительным, так как дальнейшее использование квартиры для той цели, для которой она приобреталась, было невозможным по определенным обстоятельствам, поэтому квартира была продана по той же цене, что и покупалась. Но рассмотрим и особенности первоначальной сделки. Было установлено, что на момент совершения сделки квартира под арестом не находилась, ограничений в виде запрета на осуществление действий по государственной регистрации зарегистрировано не было; Ф.И.О.2 приобрел жилое помещение, обремененное ипотекой в пользу банка, следовательно, право первоочередного получения исполнения при наличии не исполненных должником обязательств перед данным лицом могло возникнуть у банка; на момент совершения последующей сделки между Ф.И.О.2 и Ф.И.О.3 ограничений и обременений в отношении спорного жилого помещения зарегистрировано не было; отсутствие платежеспособности покупателя Ф.И.О.3 и невозможность приобретения данным лицом жилого помещения опровергаются представленными в материалы дела выписками по счетам; право собственности Ф.И.О.2, а впоследствии Ф.И.О.3 было зарегистрировано в установленном порядке, взаиморасчеты между Ф.И.О.2 и Ф.И.О.3 были произведены в полном объеме, жилое помещение по акту приема-передачи было передано Ф.И.О.3, который вступил во владение данным имуществом, что свидетельствует о фактическом исполнении сторонами сделки; договоры купли-продажи квартир были реально исполнены сторонами в полном объеме, в том числе в части оплаты, а правовые последствия, предусмотренные данным видом сделки, наступили. Один из главных моментов, который необходимо доказать в таких спорах, - это реальность проведения расчетов между продавцом и покупателем. Само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в ст. 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества. То есть суд подробно исследовал все обстоятельства дела, чтобы исключить недобросовестное поведение сторон договоров купли-продажи, направленное на причинение вреда имущественным интересам кредиторов должника.

А вот более простое дело (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.12.2020 по делу N А41-14081/2018). Всего два вывода, которые защитили покупателя квартиры. Во-первых, в материалах дела имеется расписка должника о получении денежных средств за проданную квартиру в размере 3 000 000 руб., то есть должник получил соразмерные отчуждаемой квартире денежные средства. Также суды пришли к выводу, что спорная квартира является единственным для проживания жильем для должника. Думаю, следует привести и следующий вывод, который является и итогом рассмотренных случаев, ведь главным образом суды были нацелены на то, чтобы установить равноценность или неравноценность предоставления. Из толкования ст. 61.2 Закона о банкротстве для признания сделки должника подозрительной необходимо доказать два факта: совершение сделки должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления; неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки. Но что означает последнее? Неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота. Важно не просто предусмотреть по условиям сделки равноценное встречное исполнение, но и реально его осуществить. Кто должен представлять доказательства неравноценности? Заявитель соответствующего требования о признании такой сделки недействительной. Но отчет об определении рыночной стоимости имущества не может являться неопровержимым доказательством стоимости этого имущества. Следует заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорной квартиры. В данном споре покупатель не являлся заинтересованным лицом по отношению к должнику.

Для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

И последний спор в поддержку добросовестных приобретателей (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.11.2020 по делу N А76-10105/2018). В данном споре об оспаривании сделки, совершенной должником, был заинтересован сам должник. Он указывал, что между ним и покупателем имелись длительные дружеские отношения, что не представлено надлежащих доказательств оплаты приобретенной квартиры, что семья должника была зарегистрирована в спорной квартире даже после ее отчуждения. Что установил суд? Почему иск о признании сделки недействительной не был удовлетворен? На момент совершения сделки у должника отсутствовали кредиторы, перед которыми им не были исполнены денежные обязательства, иного не доказано. Суд установил, что между должником и покупателем действительно были приятельские отношения, но потом возник конфликт. Безвозмездность данного договора не доказана. Не было доказано и то, что должник и покупатель преследовали цель сокрытия данного ликвидного имущества должника от возможного обращения на него взыскания иными кредиторами должника и причинения тем самым вреда их имущественным интересам. Сделка была совершена в трехлетний период подозрительности.

Таким образом, проанализировав данные споры, можно сделать вывод, что добросовестный (в смысле не нарушающий правило о недопустимости злоупотребления правом) покупатель, купивший квартиру у должника и предоставивший равноценное исполнение, а также проверивший в пределах своих возможностей чистоту сделки с квартирой, не может сам стать должником. Конечно, особое значение имеет и отсутствие у покупателя признака заинтересованности. Если покупатель является заинтересованным по отношению к должнику лицом, то доказательства оплаты цены договора будут оцениваться уже по-другому. Думаю, более тщательно, так как здесь уже не будет предполагаться добросовестность поведения участников делового оборота. Ну и конечно, необходимо не забывать и про период подозрительности, в пределах которого сделки рассматриваются на предмет их недействительности: в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления.

 

Горелов Алексей, старший партнер МКЮ "Дубинин и партнеры".

Автор статьи решил вынести в заголовок "кричащий" вопрос, заставляющий многих людей обратить на него внимание. При этом по ходу рассуждений автор сам себя опровергает и указывает, что при должной осмотрительности положения о добросовестном приобретателе никто не отменял.

Да, в некоторых случаях, когда сам покупатель игнорирует должную осмотрительность, он может попасть в затруднительное положение. Но в последнее время так много говорят о том, как и что надо проверять перед заключением сделки, что представить себе такого "простачка", который верит на слово каждому встречному, уже затруднительно.

При этом автор в статье просто перечисляет судебную практику, не предлагая никаких нововведений в законы или алгоритмов действий. К тому же судебная практика подобрана без должного анализа изменений позиции судов с первой по третью инстанцию. В итоге статья, изложенная на 3 страницах, сводится только к описанию того, что суд решил по 3 делам, без каких-то идей или обобщений. Вывод в статье просто говорит о том, что все не так уж и плохо.

Давайте сделаем фактически работу автора и пропишем в очередной раз алгоритм действий по покупке жилья с тем, чтобы отменить или оспорить сделку было максимально проблематично:

1. Тщательный выбор объекта. Добросовестный продавец всегда представит всю исчерпывающую информацию об объекте. Поэтому смотрим: сколько лет владеет объектом, на основании чего он получен (от государства по приватизации, дарение, купля-продажа, наследство, решение суда), есть ли зарегистрированные малолетние дети, есть ли люди с правом пользования или иным обременением к данному объекту. Анализ и изучение самого объекта дадут нам полную картину того, с какими возможными проблемами мы сможем столкнуться.

2. Анализ самого продавца. Тут немного сложнее. Нам нужны паспортные данные. Далее нужно посмотреть, есть ли в отношении продавца судебные процессы как в судах общей юрисдикции, так и в арбитраже (банкротство физических лиц идет через арбитраж). Сделать запрос в бюро кредитных историй (БКИ) для определения наличия текущих просрочек и самих кредитов. Данный запрос стоит денег, но это не та сумма, с которой жалко расстаться. При этом, если БКИ дает информацию о том, что у продавца много долгов, есть вероятность того, что человек не сможет с ними рассчитаться и мы можем стать невольными участниками судебных процессов. Дальше получение информации с сайта Федеральной службы судебных приставов (ФССП) о наличии в отношении продавца действующих и законченных исполнительных производств. Это даст нам понимание, насколько серьезно продавец относится к своим долгам, даже штрафам ГИБДД. И последнее, но не по значению, - получить от продавца справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о психической вменяемости на момент совершения сделки. В данном случае справки о том, что продавец не состоит на учете, недостаточно. Нужна именно справка о состоянии на момент осмотра - в ПНД есть специальная форма на права и для сделок.

3. Составление договора. Здесь кроется множество подводных камней. Часто люди просто берут первый попавшийся договор из Интернета и пишут по его образцу. Это не совсем верно. Лучше потратить немного денег и поручить составление договора специалисту, нежели сэкономить сегодня копейку, а завтра потерять рубль. При этом надо всегда прописывать в договоре полную цену объекта и не поддаваться на красивые слова о том, что продавцу "так удобнее". Идя на поводу у таких продавцов, вы можете оказаться без квартиры и вернуть только ту часть денег, которая прописана в договоре. При этом желательно деньги переводить со счета на счет или открыть аккредитив, а не закладывать в ячейку, т.к. нет никакого подтверждения того, сколько денег закладывали в нее.

Эти нехитрые действия из 3 пунктов смогут с вероятностью на 99% защитить вас от возможных проблем с объектом недвижимости. При этом высокий процент достигается именно совокупностью всех трех пунктов, а не следованием какому-то одному из них. Тогда и не придется долго и усердно изучать судебную практику для выбора способа защиты при нарушении ваших прав.

 

Криулин Андрей, руководитель практики судебной работы ООО "Юридическая компания "Центральный округ".

В целом вывод статьи о том, что добросовестный покупатель, купивший квартиру у должника и предоставивший равноценное исполнение, а также проверивший в пределах своих возможностей чистоту сделки с квартирой, не может сам стать должником, является обоснованным. Но необходимо учитывать ситуации, когда равноценность встречного исполнения не спасает сделку. Одним из таких примеров может быть признание договора купли-продажи недвижимости недействительным как сделки с предпочтением, если ее совершением погашается задолженность должника перед кредитором-контрагентом. Правом на обращение в суд с таким заявлением наделены конкурсный или финансовый управляющий и конкурсные кредиторы должника, при условии что сделка совершена не ранее одного года до момента принятия арбитражным судом заявления о банкротстве. Таким образом, покупателю, перед которым у должника имеется непогашенная задолженность, лучше воздержаться от ее погашения таким активом должника, как квартира.

 

Самарина О.В., адвокат, партнер АБ "КРП" Челябинской области.

Нельзя не согласиться с автором, что добросовестность покупателя является одним из ключевых факторов при оспаривании сделок в процедуре банкротства.

Заключая подобные сделки, необходимо понимать, что в случае спора покупателю придется раскрыть перед судом следующие факты: отсутствие заинтересованности между сторонами, наличие реальной цели сделки, - подтвердить финансовую возможность в приобретении имущества, а также показать рыночную стоимость сделки. По сути, это основные элементы, из которых складывается добросовестность.

В моей практике встречались подобные кейсы. Так, в одном из дел должником была реализована квартира за два года до признания его банкротом. Суд отказал в признании сделки недействительной, поскольку право собственности было зарегистрировано в установленном порядке, квартира была куплена по рыночной стоимости, а покупатель и продавец до совершения сделки знакомы не были (Определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2019 по делу N А76-20185/2017).

Однако даже наличие заинтересованности между сторонами (родственные отношения и т.д.) не является безусловным основанием для признания сделки недействительной. В противовес практике, которую привел автор, имеется иной подход судов.

Доказать добросовестность действий сторон в случае, если сделка совершена с близкими родственниками, да еще и безвозмездно, можно, если правильно раскрыть цель оспариваемой сделки.

Например, если это была забота о близком родственнике.

Приняв во внимание пояснения должника относительно совершения оспариваемой сделки в целях заботы о близком родственнике, что соответствует обычно преследуемой цели при совершении соответствующего вида сделок, суды пришли к выводу о том, что в данном случае оснований для признания сделки недействительной по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23 ноября 2017 г. по делу N А60-14721/2015, аналогичный подход - в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2017 г. по делу А60-4409/2016).

 

Соболев Илья, специалист KDZ&partners.

В своей статье автор приводит на первый взгляд аргументированный вывод: "никто не будет отбирать квартиру или делать должником рядового покупателя" (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2020 по делу N А40-109856/17).

Да, действительно, Постановление Арбитражного суда Московского округа по указанному делу оставило в силе Определение Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2019 и Определение Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2020, которыми было отказано в удовлетворении заявления финансового управляющего должника о признании недействительными сделками договора купли-продажи от 12.05.2017, заключенного между должником и Григорьевым И.В., а также договора купли-продажи от 11.07.2017, заключенного между Григорьевым И.В. и Бимбасовым З.М.

Однако данный вывод автора в контексте статьи является неполным, для более детального раскрытия проблемы оцениваться должны все судебные акты, принимаемые судами в рамках обособленных споров.

Дополняя автора, в первую очередь внимание читателей нужно обратить на то, что одна из оспариваемых сделок изначально была признана недействительной.

Так, Определением Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2018, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019, договор купли-продажи жилого помещения от 12.05.2017, заключенный между должником и Григорьевым И.В., был признан недействительной сделкой, в удовлетворении требования о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 11.07.2017, заключенного между Григорьевым И.В. и Бимбасовым З.М., было отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.06.2019 Определение Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2018 и Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019 были отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В своей статье автор говорит о том, что арбитражный суд основывался на выводах районного суда, но и данный вывод автора требует небольшого уточнения: как обоснованно указал Арбитражный суд Московского округа в своем Постановлении от 28.06.2019, "суд первой инстанции при рассмотрении обособленного спора немотивированно отверг выводы, содержащиеся в решении Гагаринского районного суда города Москвы от 06.06.2018 по делу N 2-468/2018".

Приобретая недвижимое имущество, добросовестный приобретатель действительно не застрахован от рисков последующего оспаривания совершенной сделки, причем риск существует вне зависимости от статуса продавца (юридическое или физическое лицо). Даже приобретая объект недвижимости на первичном рынке, особенно в качестве объекта инвестиции, добросовестный покупатель, получив существенную скидку на приобретаемое имущество, одновременно с такой скидкой может получить риск последующего признания такой сделки оспоримой по основаниям, предусмотренным ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 20.04.2021) "О несостоятельности (банкротстве)".

02.07.2021

Ранее действовавшая Стратегия действовала более пяти лет. К основным задачам обеспечения национальной безопасности новая Стратегия относит: сбережение народа России и развитие человеческого потенциала, оборону страны; государственную и общественную безопасность; информационную и экономическую безопасность, экологическую безопасность и рациональное природопользование; научно-технологическое развитие; защиту традиционных российских духовно-нравственных ценностей, культуры и исторической памяти; стратегическую стабильность и взаимовыгодное международное сотрудничество.

подробнее
29.06.2021

Целью внесенного в Госдуму Правительством РФ законопроекта является усиление контроля за принятием автономной некоммерческой организацией, в деятельности которой используются средства бюджетов бюджетной системы РФ, финансовых решений по распоряжению денежными средствами и имуществом.

подробнее
23.06.2021

Внесенный в Госдуму Правительством РФ законопроект, направлен на совершенствование деятельности по оказанию бесплатной юридической помощи гражданам. Его принятие будет способствовать повышению эффективности реализации государственных гарантий права граждан на получение бесплатной юридической помощи, предусмотренных статьей 48 Конституции Российской Федерации.

подробнее
18.06.2021

Законопроектом предлагается внести изменение в пункт 5 части 1 статьи 106 Федерального закона "Об информации, информационных технологиях и о защите информации", предусматривающий перечень видов информации и материалов деструктивного характера, подлежащих мониторингу со стороны владельцев социальных сетей, в части дополнения этого перечня еще одним видом информации – информацией о способах, методах самодельного изготовления взрывчатых веществ и взрывных устройств, огнестрельного оружия.

подробнее
11.06.2021

Целью законопроекта, внесенного депутатом Государственной Думы К.Ф.Затулиным является определение условий и процедуры возвращения российских соотечественников на постоянное проживание на свою историческую родину - в Российскую Федерацию в порядке репатриации во исполнение части третьей статьи 69 Конституции Российской Федерации.

подробнее
27.05.2021

По мнению автора законопроекта, депутата Госдумы М.С. Зайцева, указанный запрет будет оказывать содействие тому, что граждане вместо самолечения и покупки неограниченного количества лекарственных средств, которые зачастую не оказывают лечебного воздействия, будут более ответственно относиться к своему здоровью, не расходуя при этом денежные средства на лекарства впустую.

подробнее

Информация. Знания. Результат
↑