По любым вопросам: admjuridcons@gmail.com

Все статьи > Защита прав субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого имущества (Семенидо Д.А.)

Защита прав субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого имущества (Семенидо Д.А.)

Дата размещения статьи: 29.05.2021

Защита прав субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого имущества (Семенидо Д.А.)

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из публичной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ (далее - Закон) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Закон предусматривает два порядка реализации права на выкуп арендуемого имущества: по инициативе публичного собственника (путем приватизации государственного или муниципального имущества) или по инициативе субъекта предпринимательской деятельности (путем направления заявления в адрес публичного собственника) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Бевзенко Р.С. Комментарий к информационному письму ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 16 / Под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой. М.: Статут, 2011. С. 5 - 6.

Анализ правоприменительной практики реализации права на выкуп арендуемого имущества свидетельствует о том, что основным способом отчуждения арендованного государственного или муниципального имущества является отчуждение по инициативе самого субъекта предпринимательской деятельности.
Условия приобретения арендуемого имущества установлены ст. 3 Закона (арендуемое имущество находится в пользовании непрерывно в течение двух и более лет, нет задолженности по арендной плате и т.д.).
На этой стадии реализации прав субъектов предпринимательства подлежит оценке деятельность публичных собственников по надлежащей проверке наличия оснований для отчуждения имущества, соблюдения сроков уведомления об отказе в реализации преимущественного права. При наличии предусмотренных законом оснований, с целью восстановления нарушенного права, на стадии рассмотрения заявления субъекта предпринимательской деятельности актуальной мерой прокурорского реагирования является внесение представления об устранении нарушений закона, например, в случае неправильного подсчета срока аренды имущества публичным собственником.
Так, в указанном случае подлежит оценке то обстоятельство, что арендуемое имущество может находиться в пользовании лица на основании нескольких договоров аренды имущества, заключенных на непродолжительный срок. Исходя из фактических обстоятельств временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды этого имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись <2>.
--------------------------------
<2> Пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г. N 134.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Из анализа положений Закона следует, что сроки, установленные для рассмотрения заявления субъекта предпринимательской деятельности, за исключением установленного срока возврата заявления о приобретении арендуемого имущества по причине отказа в реализации права, не конкретизированы (ч. 4 ст. 9 Закона).
Об этом также свидетельствует практика рассмотрения арбитражными судами споров между публичными собственниками и субъектами предпринимательской деятельности в указанной сфере.
Так, в Арбитражный суд Амурской области обратилось ООО "Сигикта" с заявлением к администрации города Тынды о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, об обязании в двухмесячный срок провести оценку рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок.
Заявленные ООО "Сигикта" требования сформулированы исходя из положений ч. 3 ст. 9 Закона.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 24 октября 2018 г. удовлетворены заявленные требования ООО "Сигикта" к администрации города Тынды. На публичного собственника возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем принятия мер по отчуждению муниципального недвижимого имущества в установленном законодательством порядке <3>.
--------------------------------
<3> Решение Арбитражного суда Амурской области от 24 октября 2018 г. N А04-7215/2018.

Аналогичное решение принято Арбитражным судом Омской области 21 февраля 2019 г. по заявлению ИП Мажуги С.В. к администрации города Омска о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На администрацию города Омска возложена обязанность предоставить преимущественное право выкупа арендованного имущества <4>.
--------------------------------
<4> Решение Арбитражного суда Омской области от 21 февраля 2019 г. N А46-16279/2018.

В указанных решениях судов конкретные сроки исполнения положений Закона также не определены.
Суды ограничиваются возложением обязанности, предусмотренной Законом, либо в отдельных случаях излагается содержание ч. 3 ст. 9 Закона применительно к конкретным субъектам правоотношения по отчуждению государственного и муниципального собственника <5>.
--------------------------------
<5> Решение Арбитражного суда Московской области от 22 июля 2019 г. по делу N А41-27075/2019.

Неопределенность сроков рассмотрения заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества может возникнуть по объективным причинам.
Так, при поступлении заявления от субъекта предпринимательской деятельности может возникнуть необходимость произвести кадастровые работы (изготовить техническую документацию на объект недвижимости), работы по постановке арендуемого имущества на кадастровый учет, по регистрации права собственности на объект, по межеванию земельного участка, которые являются необходимым условием для проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества и, как следствие, охватываются стадией "обеспечение заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества".
При этом необходимо также учитывать, что указанные работы реализуются публичным собственником в порядке и сроки, установленные Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ.
Таким образом, в ситуации, когда публичный собственник фактически выполняет мероприятия по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества за пределами двухмесячного срока с даты получения заявления, о нарушении закона говорить трудно.
Из указанной Законом формулировки не следует, что на публичного собственника возложена прямая обязанность заключить договор оценки в двухмесячный срок с даты получения заявления.
Арбитражные суды по делам рассматриваемой категории в резолютивной части решения указывают, что необходимо "принять меры по отчуждению муниципального недвижимого имущества в установленном законодательством порядке".
При осуществлении же надзорных мероприятий прокурор на этой стадии реализации положений Закона может применить такую меру реагирования, как направление предостережения о недопустимости нарушения закона, например, в случае, если публичный собственник допускает волокиту при рассмотрении заявления субъекта предпринимательской деятельности (своевременно не принимаются меры по заключению контракта на выполнение кадастровых работ в отношении арендуемого имущества, не производится межевание земельного участка, на котором расположен объект недвижимости).
Кроме того, в связи с тем, что установленный п. 3 ч. 3 ст. 9 Закона срок исполнения обязанности публичным собственником конкретизирован, при проведении проверки оценке подлежат действия должностных лиц с точки зрения наличия признаков состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 5.39 КоАП РФ.
Поскольку факт привлечения к административной ответственности достаточным основанием для принятия мер публичным собственником к устранению выявленных нарушений не является, на этой стадии актуальной мерой прокурорского реагирования является внесение представления об устранении нарушений, которое также можно вносить в случаях, когда решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке публичным собственником не принято.
После поступления проекта договора купли-продажи арендуемого имущества субъект предпринимательства вправе направить согласие на условия купли-продажи арендуемого имущества либо направить ответ в адрес публичного собственника по вопросам условий договора купли-продажи (в случае наличия разногласий), а также отказаться от реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества.
Особое внимание стоит обратить на положения п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона, согласно которому по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока, субъект малого и среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Проверке на этой стадии реализации положений Закона подлежат действия публичного собственника по своевременному направлению, фактическому вручению субъекту предпринимательской деятельности проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Отношения, связанные с отчуждением государственного или муниципального имущества в рамках Закона, оканчиваются заключением договора купли-продажи арендуемого имущества и регистрацией права собственности на государственное или муниципальное имущество.
Отдельной проверке подлежат факты удовлетворения арбитражным судом требований субъектов предпринимательской деятельности о возмещении убытков, связанных с незаконным отказом в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества публичным собственником, а именно расходов в виде арендных платежей, вносимых в спорный период восстановления нарушенного права на выкуп арендованного имущества <6>.
--------------------------------
<6> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 ноября 2019 г.).

При принятии указанных решений арбитражный суд устанавливает вину публичного собственника в причинении убытков субъекту предпринимательской деятельности посредством признания преюдициального значения решения арбитражного суда по ранее рассмотренному делу.
В связи с этим оценке подлежат действия конкретного должностного лица, например, на предмет наличия причинно-следственной связи между отказом в реализации права на выкуп арендованного имущества и фактически установленным решением арбитражного суда размером ущерба.
С целью возмещения ущерба, причиненного бюджету публичного собственника, прокурору стоит рассмотреть вопрос о предъявлении в порядке ст. 45 ГПК РФ искового заявления о взыскании в порядке регресса денежных средств с виновного должностного лица. Помимо решений арбитражных судов о признании незаконными действий, возмещении причиненного ущерба, к материалам проверки, направляемым в суд общей юрисдикции, следует приобщать материалы служебной проверки публичного собственника, сведения о привлечении к дисциплинарной ответственности.
При формулировке исковых требований следует учитывать положения ст. 241 ТК РФ, устанавливающей пределы материальной ответственности работника.

Пристатейный библиографический список

Бевзенко Р.С. Комментарий к информационному письму ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 16 / Под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой. М.: Статут, 2011. 199 с.

13.09.2021

Законопроектом предлагается предусмотреть право отдельных субъектов ТЭК по решению Правительства РФ учреждать "корпоративные" частные охранные организации, а также урегулировать вопрос определения субъектов охраны объектов ТЭК, которым по результатам категорирования присвоена средняя или высокая категории опасности. При этом, доля субъекта ТЭК в уставном капитале "корпоративной" частной охранной организации не может быть менее 50%.

подробнее
07.09.2021

Целью законопроекта является повышение эффективности деятельности госкорпораций, интегрированных структур и организаций оборонно-промышленного комплекса в интересах обороны и безопасности РФ. В связи с этим устанавливаются специальные требования в части согласования с Президентом России отчуждения, возможности отчуждения или передачи в доверительное управление акций (долей в уставном капитале) организаций, имеющих стратегическое значение для оборонно-промышленного комплекса и безопасности Российской Федерации.

подробнее
02.09.2021

Целью законопроекта является дальнейшая реализация т.н. "Закона о дачной амнистии" 2006 г. В частности предлагается механизм предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены жилые дома, возведенные до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ в границах населенного пункта. Также предлагается продление срока "дачной амнистии" до 1 марта 2031 года.

подробнее
25.08.2021

Цель законопроекта - уточнение перечня лиц, имеющих право оспорить запись об отце ребенка в книге записей рождений, произведенную в соответствии с п. 2 ст. 51 Семейного кодекса РФ. Таким правом наделяется наследник лица, записанного отцом ребенка. При этом требование об оспаривании отцовства подлежит удовлетворению в случае, если такая запись была произведена на основании подложных документов, предусмотренных п. 2 ст. 51 Семейного кодекса РФ.

подробнее
18.08.2021

Целью законопроекта, внесенного в депутатом Государственной Думы О.А. Ниловым, является создание эффективного механизма воздействия на недобросовестных кандидатов на выборные должности. В связи с этим предполагается установить уголовную ответственность за невыполнение предвыборного обещания.

подробнее
14.08.2021

Законопроект подготовлен в связи с принятием Федерального закона от 26 июля 2019 г. № 224-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федеральный закон "О Следственном комитете Российской Федерации".

подробнее

Информация. Знания. Результат
↑