По любым вопросам: admjuridcons@gmail.com

Все статьи > Переход права на недвижимое имущество в российском законодательстве (Шеметова Н.Ю.)

Переход права на недвижимое имущество в российском законодательстве (Шеметова Н.Ю.)

Дата размещения статьи: 09.01.2020

Переход права на недвижимое имущество в российском законодательстве (Шеметова Н.Ю.)

Действующий Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ч. 1 статье 2 устанавливает: "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество". Определение термина "переход права" в Федеральном законе отсутствует. Подзаконные акты по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также не содержат разъяснений по вопросу: что же понимать под переходом права, регистрацией перехода права? Регистрацию сделки, на основании которой происходит переход права, или регистрацию права? Данный вопрос напрямую связан с животрепещущей проблемой: взимание государственной пошлины за государственную регистрацию должно производиться один раз или несколько (отдельно за регистрацию сделки и за регистрацию права на ее основании)? В настоящее время вопрос кажется решенным после того, как двукратное взимание госпошлины за регистрацию признано незаконным, хотя производилось оно несколько лет, вызывая обоснованное возмущение граждан, которым приходилось нести дополнительные финансовые издержки. В настоящее время регистрация сделок с недвижимостью формально отменена поправками в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но в законодательство не было внесено множество изменений на уровне норм Гражданского кодекса РФ, ряда отраслевых законов, которые и предусматривали обязательную государственную регистрацию многих сделок. На сегодня регистрация сделок, несмотря на ее отмену в Федеральном законе, продолжает оказывать колоссальное влияние на имущественные отношения. Кроме того, за годы существования т.н. двойной регистрации было оформлено огромное количество сделок по этим правилам, на основании заключенных сделок возникли вещные права на недвижимое имущество у десятков, если не сотен, тысяч субъектов гражданских прав, а значит, и правовые последствия заключения этих сделок будут сказываться на гражданском обороте еще много лет. Также проблема двойной регистрации актуальна еще и по причине того, что готовящиеся поправки в Гражданский кодекс РФ предполагают признать обязательной регистрацию вещных прав на недвижимое имущество, отнеся к вещным правам и обременения. Но спорным остается вопрос о том, какие именно виды обременений относить к вещным правам, а какие - к обязательственным, и именно здесь кажущееся устойчивым равновесие с исключением сделок из числа регистрируемых в обязательном порядке может быть нарушено, поскольку многие из спорных прав (например, права аренды, ипотека, права долевого участия в строительстве) напрямую вытекают из соответствующих сделок, и вопрос об обязательности их государственную регистрации еще не раз будет возникать на практике.
Таким образом, ключевые термины здесь, требующие отдельного и подробного рассмотрения, - "передача" и "переход". Как известно, современный российский законодатель не придает акту передачи недвижимого имущества какого-нибудь вещно-правового значения (в отличие от движимых вещей); действия сторон в обязательстве, направленные на передачу недвижимости, представляют собой один из аспектов исполнения обязательств, но вещно-правовой эффект такие действия, направленные на передачу права, порождают лишь после внесения записи о переходе права в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В этой связи представляется необходимым рассмотреть существо таких явлений, как переход права и передача права <1>; очевидно, что появились они в законодательстве и юриспруденции достаточно давно и обладают глубинными специфическими признаками, предопределяющими их особое, исключительное положение в системе права.
--------------------------------
<1> Передать, как указывает Толковый словарь русского языка, - означает отдать, вручить кого-то или что-нибудь; иначе - отдать во владение, в распоряжение. См.: Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка / Российская Академия наук, Институт русского языка, Российский фонд культуры. М.: АЗЪ, 1993. С. 517.

В этой связи неизбежно возникает вопрос о том, что именно передается при отчуждении имущества - сама вещь или комплекс прав на нее (хорошо известная теоретико-правовая дискуссия о предмете и объекте правоотношений). Очевидно, что вещь и права на нее не могут быть антагонистически противопоставлены друг другу, слишком серьезно они взаимосвязаны как в вещно-правовом, так и в обязательственно-правовом смысле. Нельзя отрицать и тот простой факт, что содержание этих прав, а иногда и сама возможность их существования зависят от характеристик имущества, в том числе физических, осязаемых признаков. Специфика правовой регламентации недвижимого имущества, выделяемого среди других категорий вещей, - яркий тому пример.
Говоря об имуществе как объекте прав, можно отметить, что правовому регулированию подлежит имущество как комплекс имеющих правовое значение характеристик и возникающих из них (могущих возникнуть) прав и обязанностей. В отрыве от своей материальной основы имущество, тем более недвижимое имущество, рассматриваться не может. Однако нельзя утверждать, что права и обязанности субъектов, как вещно-правового, так и обязательственно-правового характера, могут быть связанными исключительно с материальными, телесными свойствами имущества. Развитый гражданский оборот в этом вышеуказанном смысле подразумевает и существование до некоторой степени абстрактных прав применительно к материально-осязаемому имуществу <2>. Так, современный российский законодатель, определяя момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору (ст. 251 ГК РФ), указывает, что доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора.
--------------------------------
<2> Оговорка "до некоторой степени" сделана нами с целью отграничить такого рода права от абстрактных сделок.

Правило ст. 251 ГК РФ может служить подтверждением того, что участнику общей долевой собственности принадлежит не какая-то конкретная часть общей вещи (в таком случае момент возникновения права можно было бы приурочить к моменту передачи этой части вещи, но тогда и самой общей собственности не было бы), а именно доля в праве собственности на вещь, абстрактная доля, не привязанная к конкретным частям вещи. Этот вывод подкрепляется и содержанием ч. 2 ст. 247 ГК РФ о предоставлении в пользование долевого собственника части имущества, соразмерной его доле, а также ст. 252 ГК РФ о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли, множеством других законодательных и подзаконных норм.
Передача недвижимого имущества как юридический акт в действующем законодательстве никакой роли не играет (относительно вещных прав). Передача вещи, всех сопутствующих ей принадлежностей составляет предмет исполнения обязательства и имеет обязательственно-правовое значение. Невозможность в этом случае в полном объеме реализовать свои вещные права делает эти права нереализованными, но не влияет на сам факт их существования: правообладатель, в частности, может обратиться в суд с иском об устранении препятствий в осуществлении права, но ему не требуется доказывать наличие этого права.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ с момента вручения недвижимости покупателю и подписания сторонами передаточного акта продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара. Следовательно, с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества по п. 1 ст. 459 ГК РФ. Норма п. 1 ст. 359 ГК РФ представляет собой отступление от правила ст. 211, по которой риск случайной гибели или повреждения имущества несет его собственник.
Нахождение недвижимой вещи во владении лица имеет юридическое значение только применительно к первичным способам приобретения права на нее: "Право собственности на вновь созданную движимую вещь возникает в момент, когда она изготовлена или создана. Для вновь созданной недвижимости действует правило ст. 219 ГК РФ. В отношении приобретаемых вещей момент возникновения права собственности связан с истечением определенного срока, установленного законом, заявлением управомоченного лица или совершением им действий, свидетельствующих об обращении вещи в свою собственность" <3>.
--------------------------------
<3> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под. ред. О.Н. Садикова. М.: Контракт; ИНФРА-М-НОРМА, 1995. С. 269 - 270.

Между тем для третьих лиц указанные обстоятельства сами по себе юридического значения не имеют, согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на недвижимое имущество, получаемое в собственность по приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после истечения приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.
Переход имущества в блоке рассматриваемых нами в данном параграфе вопросов центральный, требующий наиболее подробного исследования. Нами уже неоднократно указывалось ранее, что нормативное определение этого термина в современном российском законодательстве отсутствует, что породило ряд сложностей как практического, так и теоретического характера. Поэтому первоначально необходимо выяснить по меньшей мере, каково общеупотребительное литературное значение этого термина. Слово "переход", как известно, однокоренное со словами "переходить" и "перейти", которые имеют несколько схожих смысловых значений: "1) идя, переместиться с одной стороны чего-нибудь на другую; 2) пройти из одного места в другое; 3) достаться кому-нибудь, от кого-нибудь, сообщиться, передаться. Имущество перешло к детям" <4>.
--------------------------------
<4> Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка / Российская академия наук, Институт русского языка, Российский фонд культуры. М.: АЗЪ, 1993. С. 518.

Таким образом, переход можно расшифровать как перемещение чего-либо, в том числе и имущества, прав и т.д., от одного лица к другому. Если учесть, что одно из значений термина "перейти" - сообщиться, передаться, то явственно прочитывается буквальный смысл: перемещение, движение вещи, ценности от одного лица к другому, причем перемещение не простое, а имеющее цель, четко направленный вектор движения.
При этом уже в самом начале перехода, передвижения присутствует индивидуально-определенный субъект, в сторону которого и направлено движение комплекса прав и обязанностей. Регистрация перехода, если придерживаться такого подхода, означает регистрацию не самого процесса перемещения прав и обязанностей, но завершение этого процесса, переход на нового правообладателя, фиксирует, закрепляет их за вновь появившимся субъектом. Все вышеуказанное имеет значение, если, конечно, иное прямо не оговорено в нормативном акте или не следует из его содержания. Так, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ряде статей указывает на переход прав наряду с их возникновением, прекращением и т.д. <5>. В таком случае необходимость в ином истолковании этого термина отпадает изначально. В истолковании термина "переход" большую сложность представляет разграничение фактической передачи имущества во владение и переход права собственности к иному лицу. Применительно к недвижимому имуществу задача исследователя изначально упрощается императивностью и общеобязательностью государственной регистрации, однако остается ряд проблем, требующих разрешения и однозначного истолкования правовых норм. Строго говоря, проблема расщепленных прав имеет весьма и весьма длительную историю - в праве самых разных государств нескольких исторических эпох она разрешалась неоднородно <6>. В современном российском законодательстве и в цивилистической теории она также не находит однозначного разрешения. За последнее десятилетие российская цивилистика накопила обширный материал о противоречиях интересов собственника и приобретателя в обязательственных правоотношениях.
--------------------------------
<5> Например, в ст. 2 указанного Закона регистрация понимается как "акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ".
<6> Разрешение конфликта между интересами собственника, лишившегося имущества из-за его отчуждения неуправомоченным лицом, и интересами приобретателя этого имущества происходило либо через ничем не ограниченное право виндикации этого имущества, либо, напротив, добросовестный приобретатель был защищен от любой виндикации. Существует и третий вариант, он предполагает "расщепление" собственности и владения.

Предложения цивилистов на этот счет также неоднородны <7>, хотя налицо явная тенденция обеспечить преимущественную защиту интересов добросовестного приобретателя перед собственником <8>. Потребности стабилизации гражданского оборота, все более и более обостряющие данную проблему, заставляют искать по меньшей мере промежуточные, компромиссные способы ее разрешения <9>.
--------------------------------
<7> См., например: Маковский А. Нет предела совершенству // ЭЖ-Юрист. 2002. N 13. С. 2.
<8> См., к примеру: Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. М.: Статут, 2001. С. 220 - 234; Тузов Д. Приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя: сложный юридический состав или приобретательная давность? // Российская юстиция. 2003. N 6. С. 38 - 40; Ломидзе О. Ломидзе Э. Значение фактической передачи имущества собственника при его отчуждении и проблемы восстановления собственником своего владения // Хозяйство и право. 2002. N 1. С. 101 - 106; и другие работы. Посвященных данной проблеме исследований очень много, надо полагать, обширная судебная практика на этот счет все больше убеждает специалистов в необходимости нормативного урегулирования существующих противоречий.
<9> Имевшие место попытки внести изменения в Гражданский кодекс РФ в части защиты прав добросовестного приобретателя пока, как известно, успеха не имели. Так, предлагалось внести изменения в ст. 302 ГК РФ о введении абсолютной защиты приобретателя недвижимости, права на которую уже зарегистрированы в Государственном реестре. Авторы проекта предлагают сформулировать ст. 302 таким образом: "...предусмотреть, что в случае возмездного приобретения недвижимого имущества добросовестным приобретателем виндикация не допускается, а возмещение бывшему собственнику ущерба, причиненного действиями третьих лиц, производится в соответствии с системой государственного гарантирования". По сути дела, речь шла о неопровержимой презумпции законности действий добросовестного приобретателя. О содержании предлагаемых изменений тот же А. Маковский высказался так: "Суть предлагаемых изменений закона надо расценивать как лишение собственника недвижимости права на ее виндикацию, то есть защиты, предусмотренной Конституцией РФ". См.: Маковский А. Указ. соч. С. 2.

Очевидно, что любые крайности в данном вопросе чреваты огромными сложностями, в том числе для экономики страны в целом, не говоря уже о юридической стороне дела: весьма и весьма частыми, особенно в коммерческом обороте, стали ситуации, когда титульным собственником или иным владельцем является одно лицо, а фактически имущество годами находится во владении другого без надлежащего оформления. Такая ситуация весьма распространена в практике хозяйственной деятельности публично-правовых субъектов: государства, муниципальных образований, особенно во взаимоотношениях между несколькими такими субъектами. И конечно, классической, тысячи раз повторяющейся стала проблема с отчуждением жилого помещения, принадлежащего на праве собственности одному лицу, другим без надлежащих к тому оснований. В этом случае отчуждаемая таким образом жилплощадь могла сменить в обороте несколько, иногда десятки приобретателей, а все совершенные сделки в этом случае признавались ничтожными. Нарушения прав огромного количества приобретателей стали предметом рассмотрения законодателя, поскольку уже давно стало очевидно, что вопрос потребует того или иного разрешения <10>. Необходимость в урегулировании сложившейся ситуации была вызвана еще и тем, что фактический владелец имущества, не будучи полностью уверенными в прочности и гарантированности своих прав, не заинтересован принимать меры к сохранению имущества, поддержанию его в надлежащем состоянии. Кроме того, возникали сложности фискального и иного публичного характера. Принятию законодателем радикальных решений препятствовало и подсознательно присутствующее у большинства юристов небезосновательное убеждение, что признание прав добросовестного приобретателя может послужить отличным способом легализации незаконных сделок с недвижимым имуществом, и особенно с жильем. Надо признать, небезосновательное суждение. Очевидно, что оформление приобретенного с нарушениями закона недвижимого имущества на третье лицо (с помощью любой возмездной сделки оно может перепродаваться третьим лицам десятки и даже сотни раз) создает благоприятную среду для нарушений закона. Как свидетельствует практика, невозможно доказать наличие сговора между незаконным приобретателем и так называемым третьим лицом (которое может быть вовсе не посторонним отчуждателю), которое это имущество впоследствии приобретает. Ситуация во многом напоминала ту, что сложилась в отношении эвтаназии, а также отчасти в системе правового регулирования трансплантации органов и тканей человека. Правоведы вполне обоснованно боялись злоупотреблений, и страх перед ними перевешивал все возможные преимущества, которые могли быть принесены изменениями в соответствующие законы. В отношении сделок с недвижимым имуществом законодатель решился на серьезные перемены в этой области, однако гарантии прав граждан оказались номинальными.
--------------------------------
<10> Об этом пишет и К.И. Скловский: "Видимо, избежать корректировки и дополнения Гражданского Кодекса не удастся". См.: Скловский К.И. Отношения собственника с незаконным владельцем и приобретательная давность // Хозяйство и право. 2001. N 5. С. 116 - 119.

Таким образом, можно прийти к заключению, что центральный в данном случае и столь неоднозначно толкуемый практикой термин "переход права" может означать перемещение имущества, прав и т.д. от одного лица к другому, имеющее однозначный, четко направленный вектор движения, то есть определенную цель. Связанный с ним вопрос о преимущественной защите прав той или иной стороны в обязательстве может быть разрешен только путем разумного компромисса при условии, что государство возьмет на себя ответственность за законность обязательств.

Список литературы

1. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ; ИНФРА-М-НОРМА, 1995. 450 с.
2. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1999. 536 с.
3. Ломидзе О., Ломидзе Э. Значение фактической передачи имущества собственника при его отчуждении и проблемы восстановления собственником своего владения // Хозяйство и право. 2002. N 1. С. 101 - 106
4. Маковский А. Нет предела совершенству // ЭЖ-Юрист. 2002. N 13. С. 2.
5. Ожегов С.Ю., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка / Российская академия наук, Институт русского языка, Российский фонд культуры. М.: АЗЪ, 1993. 960 с.
6. Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. М.: Статут, 2001. С. 220 - 234
7. Скловский К.И. Отношения собственника с незаконным владельцем и приобретательная давность // Хозяйство и право. 2001. N 5. С. 116 - 119.
8. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. 512 с.
9. Тузов Д. Приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя: сложный юридический состав или приобретательная давность? // Российская юстиция. 2003. N 6. С. 38 - 40.

18.10.2021

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" дополнен положениями, касающиеся осуществления Агентством по страхованию вкладов (АСВ) функций временной администрации. Данными положениями также устанавливаются особенности функционирования временной администрации при отзыве (аннулировании) лицензии у финансовой организации.

подробнее
13.10.2021

Целью законопроекта является установление уголовной ответственности за нанесение побоев или совершение иных насильственных действий, причинивших физическую боль, но не повлекших последствий, указанных в статье  115 УК, и не содержащих признаков состава преступления, предусмотренного статьей  116 УК, лицом, имеющим судимость за преступление, совершенное с применением насилия.

подробнее
08.10.2021

Цель законопроекта - установление одной из форм государственной поддержки кинематографии - полного государственного финансирования производства и проката отдельных категорий фильмов, общественная значимость и художественная ценность которых не может измеряться доходами от их проката и показа.

подробнее
25.09.2021

В соответствии с положениями законопроекта максимальный размер процентной ставки, вводимой в качестве ограничения, не может быть меньше 2/3 процентной ставки по привлеченным российскими кредитными организациями вкладам в соответствующей валюте и по сроку привлечения.

подробнее
18.09.2021

Целью законопроекта является возможность дать иностранным гражданам, проживающим за пределами Российской Федерации, быть признанными носителями русского языка, в случае если данные лица являются соотечественниками. Упрощение данного механизма необходимо в целях правового основания для получения вида на жительство и приобретения российского гражданства в упрощенном порядке.

подробнее
13.09.2021

Законопроектом предлагается предусмотреть право отдельных субъектов ТЭК по решению Правительства РФ учреждать "корпоративные" частные охранные организации, а также урегулировать вопрос определения субъектов охраны объектов ТЭК, которым по результатам категорирования присвоена средняя или высокая категории опасности. При этом, доля субъекта ТЭК в уставном капитале "корпоративной" частной охранной организации не может быть менее 50%.

подробнее

Информация. Знания. Результат
↑